إشكاليات العقار الصناعي والفلاحي وتأثيرها على الاستثمار بالجزائر
الملخص
يرتبط تحقيق السياسة الإستثمارية في الدولة بقوانين نوعية تعالج موضوعات هامة تتصل بالإستثمار، وتؤثر فيه بصفة مباشرة، ومنها قوانين الملكية العقارية وتنظيم استغلال العقار، هذا الأخير الذي يتحكم إلى حد بعيد في تحقيق وتجسيد هذه السياسة. وبقدر تنظيم وتوجيه الإستثمارات العقارية يمكن التحكّم في الإنماءات الإقتصادية بمختلف أشكالها: صناعية، فلاحية، وعمرانية, وهناك ارتباط عضوي بين الملكية العقارية والوضعية الإجتماعية والإقتصادية للأفراد والأمم، ولذلك اهتمت جلّ قوانين العالم بتنظيم الملكية العقارية عن طريق سنّ قواعد قانونية تنظم كل التصرفات التي ترد عليها، بوضع قواعد تحدد قوامها المادي، من حيث طبيعتها ومساحتها وموقعها، وأيضا تنظيم كيفية التعامل بشأنها.
الهوامش:
المراجع
( ) الإستثمار من الفعل اسْْتَثْمَر استثمارا، وهو في لغة الاقتصاد عملية الاستفادة من الأموال الموظفة في مجال معين، كتوظيفها في المجال العقاري، العمراني أو الفلاحي، بهدف تعزيز الإنناج وزيادة رأس المال. أو هو تكوين رأس المال واستخدامه بهدف تحقيق الربح في الأجل القريب أو البعيد بشكل مباشر أو غير مباشر، بما يشتمل إنشاء نشاط إنتاجي أو توسيع طاقة إنتاجية قائمة، أو حيازة ملكية عقارية، أو إصدار أسهم أو شرائها من الآخرين. د.جرجس جرجس، معجم المصطلحات الفقهية والقانونية، الشركة العالمية للكتاب، بيروت،لبنان، ط1، 1996، ص 43. د.عبد الله عبد الكريم عبد الله، ضمانات الإستثمار في الدول العربية، دراسة قانونية مقارنة، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، الأردن، 2008، ص 18.
( ) وهناك أنواع أخرى من العقارات تخرج عن محور دراستنا، وهي العقار بحسب موضوعه، والعقار بالتخصيص.
( ) فعلى سبيل المثال تمّ تحرير مهنة التوثيق بموجب القانون رقم 88-27، وإعادة تنظيم مهنة الخبير العقاري بموجب الأمر رقم 95-08 المؤرخ في 01/02/1995، تسهيلا لضبط وتوثيق العقود والتصرفات الواردة على العقارات، والتي تعد القاعدة الأساسية لكل إستثمار إقتصادي وطنيا كان أو أجنبيا.
( ) فتمّ إصدار الأمر رقم 62/20 المؤرخ في 20/8/1962 والمتضمن تدابير حماية الأملاك الشاغرة وحفظها. والمرسوم التشريعي رقم 62/03 المؤرخ في 23/10/1962 المتضمن بيع الأملاك الشاغرة. والمرسوم التشريعي رقم 63/88 المؤرخ في 18/3/1963 المتضمن تحديد مفهوم الشغور وأصنافه وحالاته. والمرسوم التشريعي رقم 63/95 المؤرخ في 22/3/1963 الذي أصبغ الأملاك الشاغرة ذات الطابع الإقتصادي بالصبغة الإشتراكية.
( ) وذلك من خلال المرسوم التشريعي رقم 63/168 المؤرخ في 9/5/1963 المتضمن وضع الأملاك العقارية التي هي محل معاملة غير قانونية، أو تلك التي تحدث كيفية اكتسابها وتسييرها واستغلاها إخلالا بالنظام العام، وضعها بعد التحقيق تحت حماية الدولة.
( ) وذلك من خلال القانون 63/276 المؤرخ في 26/07/1963 المتعلق بالأملاك المغتصبة أو المحجوزة من طرف الإستعمار، وكذا الأمر 64/258 المؤرخ في 27/08/1964 الذي أنشأ لجنة لمصادرة ممتلكات الأشخاص الذين يضرون بمصالح الثورة الإشتراكية.
( ) وإعمالا لأحكامه تم إصدار المرسوم التنفيذي رقم 76/62 المؤرخ في25/3/1976 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام. والمرسوم التنفيذي رقم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري الذي اشترط الرسمية في كلّ سند مقدم للإشهار.
( ) وتحقيقا لهذا الغرض فقد تمّ إصدار المرسوم التنفيذي رقم 07/ 119 المؤرخ في 23/04/2007 المتضمن إنشاء الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري ويحدد قانونها الأساسي، وتكلف هذه الوكالة بالمهام الآتية:
- إنشاء بنك معلومات حول العرض العقاري على مستوى الولاية.
- مساعدة المستثمرين في تعيين الأراضي المناسبة لإقامة مشاريعهم الاستثمارية.
- تشجيع جميع المبادرات المتعلقة بالترقية العقارية العمومية أو الخاصة لإنشاء أراض مهيئة ومجهزة موجهة لاستقبال الاستثمارات.
- المساهمة في الضبط والاستعمال العقلاني للعقار الموجه للاستثمار في إطار الاستراتيجية المحددة من الولاية مع الأخذ بعين الاعتبار على الخصوص التجهيزات العمومية.
- جعل المعلومات المتعلقة بالإمكانيات العقارية الموجهة للاستثمار في متناول المستثمرين عن طريق كل وسائل الاتصال، وتقييم شروط سير السوق العقارية المحلية.
- اقتراح إنشاء مناطق صناعية أو مناطق نشاطات جديدة، ومتابعة إقامة وإنجاز المشاريع الاستثمارية وتقييمها.
( ) لكن الواقع أفرز استهلاك جزء كبير من الأوعية العقارية في إنجاز تخصيصات محدثة بذلك احتجاز واحتكار العقار ومنازعات عقارية، وهو ما أدى إلى إلغاء قانون الإحتياطات العقارية.
Chabane Benakezouh, Le droit des reserve fonciers, OPU,1990,P 16.
( ) وصدر بمقتضى ذلك المرسوم التنفيذي 84/55 المؤرخ في 03/03/1984 المتضمن إدارة المناطق الصناعية، والمرسوم 84/56 المتضمن تنظيم مؤسسات تسيير المناطق الصناعية، والقرار الوزاري المشترك في 05/03/1984 المتضمن دفتر الشروط النموذجي المتعلق بإدارتها.
( ) فصدر في 21/07/2003 عن مجلس مساهمات الدولة في دورتة 16 القرار رقم 15 المتضمن إنشاء أربع شركات تسيير مساهمات الدولة تتولى تسيير المناطق الصناعية محل مؤسسات تسيير المناطق الصناعية .
( ) وقد تمّ تقسيم المناطق الخاصة إلى مناطق مطلوب ترقيتها (Z.A.P) ومناطق التوسع الإقتصادي (Z.E.E)، غير أن هذا النوع من المناطق لم يعرف إلى حد الآن أي وجود واقعي، وذلك لعدم صدور التنظيمات المرتبطة به، أو القرار الوزاري المشترك الذي ينظمها ويعين حدودها، كما أن الجماعات المحلية لم تقم بأي اقتراح لانشاء هذا النوع من المناطق. بوجردة مخلوف، العقار الفلاحي، دار هومه، الجزائر، ط1، 2006، ص 59.
( ) Mohamed BEN LAKHAL: Fiscalité et investissement, artisanat, promotion immobilière, tourisme, ENAL, 1987, p18.
Mémento Pratique, immobilier, urbain, construction, gestion, Paris, EDF, 1989. p213.
Rachid HAMMIDOU: Le logement un défit, COPYRIGHT, édition OPU, CNAL, 1989, p 30.
( ) والإستثمار عن طريق الإمتياز هو ترتيب بمقتضاه يستأجر القطاع الخاص أصولا من هيئة عامة لفترة من الزمن، ويتولى مسؤولية تمويل إستثمارات ثابتة جديدة محددة خلال تلك الفترة، وهذه الأصول الجديدة يتم انتقالها للقطاع العام في تاريخ انتهاء العقد.
( ) المواد 03- 04- 10 من الأمر رقم 06/11.
( ) د. بن حمودة محبوب، بن قانة اسماعيل، أزمة العقار في الجزائر ودوره في تنمية الإستثمار الأجنبي، مجلة الباحث، العدد5، 2007، المركز الجامعي بورقلة، ص 65.
( ) بموجب المرسوم التنفيذي رقم 10/20 المؤرخ في 12/1/2010 المتعلق بتنظيم تلك اللجنة وتشكيلتها وسيرها.
( ) المواد 1، 2، 3 من المرسوم أعلاه.
( ) مجلة ندوة القضاء العقاري، منشورات وزراة العدل، 1995، ص 13.
( )Ahmed BENAMOR :la société civile immobilière, en tant que structure éphémère dans le montage d’opérations promotionnelles, Thèse de master spécialisé en management de l’immobilier de la construction et de L’aménagement, Groupe Ecole Supérieur de Commerce, Marseille, 1998, p 321.
Boussad AIT OUFELLA: La promotion immobilière en Algérie, mythe et réalité, mémoire du master immobilier, construction et aménagement, Ecole Supérieur de Commerce, Marseille,1995, p 78.
نعيمي فوزي، إشكالية العقار في عملية الإستثمار الخاص في الجزائر، دراسة ميدانية، المجلة الجزائرية للعلوم القانونية الإقتصادية والسياسية، كلية الحقوق، جامعة الجزائر، الجزء 41، عدد 01، 2003، ص 147 وما بعدها. قرنان فضيلة، المسح في القانون الجزائري، مذكرة ماجستير، كلية الحقوق، جامعة البليدة، 2001، ص 45
( ) العكلي الجيلالي، آليات نظام الشهر العيني في التشريع الجزائري، رسالة ماجستير في القانون الخاص، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة معسكر، 2010، ص 157.
( ) فلم تعد الجماعات المحلية بإمكانها مبدئيا أن تتولى مباشرة ممارسة أنشطة التسيير العقاري، فهي ملزمة بحكم قانون التوجيه العقاري أن تنشئ وحدها أو بمشاركة جماعات محلية أخرى، وكالة محلية للتسيير والتنظيم العقاري الحضري، تكلف بتسيير الحافظة العقارية الموجودة أو المستقبلية طبقا لدفتر شروط.
( ) محمد بغدادي، محاضرة بعنوان المنازعات العقارية المتعلقة بأملاك الدولة وأملاك الخواص، الندوة الوطنية للقضاء العقاري، مديرية الشؤون المدنية، وزارة العدل، 1995، ص 34.
( ) المادة المضافة بموجب القانون / المتضمنة تعديل المادة من قانون /.
( ) وحق الإمتياز لم يرد تعريفه في المرسوم التنفيذي رقم 97/483 وإنما ورد في دفتر الشروط الملحق به، وذلك من خلال المادة 02 منه بأنه:" تصرف تمنح الدولة بموجبه ولمدة معينة حق الإنتفاع بأرض متوفرة تابعة لأملاكها الوطنية الخاصة لكل شخص طبيعي أو معنوي، في إطار استصلاح المناطق الصحراوية والجبلية والسهبية"، وحق الإمتياز الوارد في قانون التوجيه الفلاحي يشمل أيضا الأراضي التي كانت موضوع حق انتفاع بموجب مستثمرات فلاحية.
( ) المواد 4، 6، 7 من المرسوم التنفيذي 11/06.
( ) وتصنف الأراضي الفلاحية طبقا للمادة 05 من قانون التهيئة والتعمير رقم 90/25 إلى: أراضي خصبة جدا، أراضي خصبة، أراضي متوسطة الخصوبة، أراضي ضعية الخصوبة. راجع في ذلك: نعيمة حاجي، أراضي العرش في القانون الجزائري، دار الهدى للطباعة والنشر والتوزيع، عين مليلة، الجزائر 2010، ص 76.
( ) رقم 04/05 الصادر بناريخ 14/08/2004 المعدل والمتمم للقانون رقم 90/29.
( ) وهناك أنواع أخرى من العقارات تخرج عن محور دراستنا، وهي العقار بحسب موضوعه، والعقار بالتخصيص.
( ) فعلى سبيل المثال تمّ تحرير مهنة التوثيق بموجب القانون رقم 88-27، وإعادة تنظيم مهنة الخبير العقاري بموجب الأمر رقم 95-08 المؤرخ في 01/02/1995، تسهيلا لضبط وتوثيق العقود والتصرفات الواردة على العقارات، والتي تعد القاعدة الأساسية لكل إستثمار إقتصادي وطنيا كان أو أجنبيا.
( ) فتمّ إصدار الأمر رقم 62/20 المؤرخ في 20/8/1962 والمتضمن تدابير حماية الأملاك الشاغرة وحفظها. والمرسوم التشريعي رقم 62/03 المؤرخ في 23/10/1962 المتضمن بيع الأملاك الشاغرة. والمرسوم التشريعي رقم 63/88 المؤرخ في 18/3/1963 المتضمن تحديد مفهوم الشغور وأصنافه وحالاته. والمرسوم التشريعي رقم 63/95 المؤرخ في 22/3/1963 الذي أصبغ الأملاك الشاغرة ذات الطابع الإقتصادي بالصبغة الإشتراكية.
( ) وذلك من خلال المرسوم التشريعي رقم 63/168 المؤرخ في 9/5/1963 المتضمن وضع الأملاك العقارية التي هي محل معاملة غير قانونية، أو تلك التي تحدث كيفية اكتسابها وتسييرها واستغلاها إخلالا بالنظام العام، وضعها بعد التحقيق تحت حماية الدولة.
( ) وذلك من خلال القانون 63/276 المؤرخ في 26/07/1963 المتعلق بالأملاك المغتصبة أو المحجوزة من طرف الإستعمار، وكذا الأمر 64/258 المؤرخ في 27/08/1964 الذي أنشأ لجنة لمصادرة ممتلكات الأشخاص الذين يضرون بمصالح الثورة الإشتراكية.
( ) وإعمالا لأحكامه تم إصدار المرسوم التنفيذي رقم 76/62 المؤرخ في25/3/1976 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام. والمرسوم التنفيذي رقم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري الذي اشترط الرسمية في كلّ سند مقدم للإشهار.
( ) وتحقيقا لهذا الغرض فقد تمّ إصدار المرسوم التنفيذي رقم 07/ 119 المؤرخ في 23/04/2007 المتضمن إنشاء الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري ويحدد قانونها الأساسي، وتكلف هذه الوكالة بالمهام الآتية:
- إنشاء بنك معلومات حول العرض العقاري على مستوى الولاية.
- مساعدة المستثمرين في تعيين الأراضي المناسبة لإقامة مشاريعهم الاستثمارية.
- تشجيع جميع المبادرات المتعلقة بالترقية العقارية العمومية أو الخاصة لإنشاء أراض مهيئة ومجهزة موجهة لاستقبال الاستثمارات.
- المساهمة في الضبط والاستعمال العقلاني للعقار الموجه للاستثمار في إطار الاستراتيجية المحددة من الولاية مع الأخذ بعين الاعتبار على الخصوص التجهيزات العمومية.
- جعل المعلومات المتعلقة بالإمكانيات العقارية الموجهة للاستثمار في متناول المستثمرين عن طريق كل وسائل الاتصال، وتقييم شروط سير السوق العقارية المحلية.
- اقتراح إنشاء مناطق صناعية أو مناطق نشاطات جديدة، ومتابعة إقامة وإنجاز المشاريع الاستثمارية وتقييمها.
( ) لكن الواقع أفرز استهلاك جزء كبير من الأوعية العقارية في إنجاز تخصيصات محدثة بذلك احتجاز واحتكار العقار ومنازعات عقارية، وهو ما أدى إلى إلغاء قانون الإحتياطات العقارية.
Chabane Benakezouh, Le droit des reserve fonciers, OPU,1990,P 16.
( ) وصدر بمقتضى ذلك المرسوم التنفيذي 84/55 المؤرخ في 03/03/1984 المتضمن إدارة المناطق الصناعية، والمرسوم 84/56 المتضمن تنظيم مؤسسات تسيير المناطق الصناعية، والقرار الوزاري المشترك في 05/03/1984 المتضمن دفتر الشروط النموذجي المتعلق بإدارتها.
( ) فصدر في 21/07/2003 عن مجلس مساهمات الدولة في دورتة 16 القرار رقم 15 المتضمن إنشاء أربع شركات تسيير مساهمات الدولة تتولى تسيير المناطق الصناعية محل مؤسسات تسيير المناطق الصناعية .
( ) وقد تمّ تقسيم المناطق الخاصة إلى مناطق مطلوب ترقيتها (Z.A.P) ومناطق التوسع الإقتصادي (Z.E.E)، غير أن هذا النوع من المناطق لم يعرف إلى حد الآن أي وجود واقعي، وذلك لعدم صدور التنظيمات المرتبطة به، أو القرار الوزاري المشترك الذي ينظمها ويعين حدودها، كما أن الجماعات المحلية لم تقم بأي اقتراح لانشاء هذا النوع من المناطق. بوجردة مخلوف، العقار الفلاحي، دار هومه، الجزائر، ط1، 2006، ص 59.
( ) Mohamed BEN LAKHAL: Fiscalité et investissement, artisanat, promotion immobilière, tourisme, ENAL, 1987, p18.
Mémento Pratique, immobilier, urbain, construction, gestion, Paris, EDF, 1989. p213.
Rachid HAMMIDOU: Le logement un défit, COPYRIGHT, édition OPU, CNAL, 1989, p 30.
( ) والإستثمار عن طريق الإمتياز هو ترتيب بمقتضاه يستأجر القطاع الخاص أصولا من هيئة عامة لفترة من الزمن، ويتولى مسؤولية تمويل إستثمارات ثابتة جديدة محددة خلال تلك الفترة، وهذه الأصول الجديدة يتم انتقالها للقطاع العام في تاريخ انتهاء العقد.
( ) المواد 03- 04- 10 من الأمر رقم 06/11.
( ) د. بن حمودة محبوب، بن قانة اسماعيل، أزمة العقار في الجزائر ودوره في تنمية الإستثمار الأجنبي، مجلة الباحث، العدد5، 2007، المركز الجامعي بورقلة، ص 65.
( ) بموجب المرسوم التنفيذي رقم 10/20 المؤرخ في 12/1/2010 المتعلق بتنظيم تلك اللجنة وتشكيلتها وسيرها.
( ) المواد 1، 2، 3 من المرسوم أعلاه.
( ) مجلة ندوة القضاء العقاري، منشورات وزراة العدل، 1995، ص 13.
( )Ahmed BENAMOR :la société civile immobilière, en tant que structure éphémère dans le montage d’opérations promotionnelles, Thèse de master spécialisé en management de l’immobilier de la construction et de L’aménagement, Groupe Ecole Supérieur de Commerce, Marseille, 1998, p 321.
Boussad AIT OUFELLA: La promotion immobilière en Algérie, mythe et réalité, mémoire du master immobilier, construction et aménagement, Ecole Supérieur de Commerce, Marseille,1995, p 78.
نعيمي فوزي، إشكالية العقار في عملية الإستثمار الخاص في الجزائر، دراسة ميدانية، المجلة الجزائرية للعلوم القانونية الإقتصادية والسياسية، كلية الحقوق، جامعة الجزائر، الجزء 41، عدد 01، 2003، ص 147 وما بعدها. قرنان فضيلة، المسح في القانون الجزائري، مذكرة ماجستير، كلية الحقوق، جامعة البليدة، 2001، ص 45
( ) العكلي الجيلالي، آليات نظام الشهر العيني في التشريع الجزائري، رسالة ماجستير في القانون الخاص، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة معسكر، 2010، ص 157.
( ) فلم تعد الجماعات المحلية بإمكانها مبدئيا أن تتولى مباشرة ممارسة أنشطة التسيير العقاري، فهي ملزمة بحكم قانون التوجيه العقاري أن تنشئ وحدها أو بمشاركة جماعات محلية أخرى، وكالة محلية للتسيير والتنظيم العقاري الحضري، تكلف بتسيير الحافظة العقارية الموجودة أو المستقبلية طبقا لدفتر شروط.
( ) محمد بغدادي، محاضرة بعنوان المنازعات العقارية المتعلقة بأملاك الدولة وأملاك الخواص، الندوة الوطنية للقضاء العقاري، مديرية الشؤون المدنية، وزارة العدل، 1995، ص 34.
( ) المادة المضافة بموجب القانون / المتضمنة تعديل المادة من قانون /.
( ) وحق الإمتياز لم يرد تعريفه في المرسوم التنفيذي رقم 97/483 وإنما ورد في دفتر الشروط الملحق به، وذلك من خلال المادة 02 منه بأنه:" تصرف تمنح الدولة بموجبه ولمدة معينة حق الإنتفاع بأرض متوفرة تابعة لأملاكها الوطنية الخاصة لكل شخص طبيعي أو معنوي، في إطار استصلاح المناطق الصحراوية والجبلية والسهبية"، وحق الإمتياز الوارد في قانون التوجيه الفلاحي يشمل أيضا الأراضي التي كانت موضوع حق انتفاع بموجب مستثمرات فلاحية.
( ) المواد 4، 6، 7 من المرسوم التنفيذي 11/06.
( ) وتصنف الأراضي الفلاحية طبقا للمادة 05 من قانون التهيئة والتعمير رقم 90/25 إلى: أراضي خصبة جدا، أراضي خصبة، أراضي متوسطة الخصوبة، أراضي ضعية الخصوبة. راجع في ذلك: نعيمة حاجي، أراضي العرش في القانون الجزائري، دار الهدى للطباعة والنشر والتوزيع، عين مليلة، الجزائر 2010، ص 76.
( ) رقم 04/05 الصادر بناريخ 14/08/2004 المعدل والمتمم للقانون رقم 90/29.
إصدار
القسم
المقالات
